В последние годы мы все стали свидетелями нестабильной общемировой политической и экономической ситуации, что значительно обострило вопросы, связанные с поиском наименее рискованных способов инвестиций. Одним из немногих островков стабильности и надежности является Австрия и её столица Вена. О нюансах, связанных с покупкой недвижимости, изменением цен, а также о перспективах рынка коммерческой и жилой недвижимости Вены мы поговорили с менеджером инвестиционных проектов австрийской консалтинговой компании в области недвижимости MKR REAL-CONSALTING GMBH, доктором Александром Маликовым.

 

 

 

 

Изменение цен и доходности с момента кризиса 2008 года

 

        Жилая недвижимость 

 

С 2008 года по 2014 год в Вене наблюдался значительный рост цен на недвижимость. Пик увеличения цен пришёлся на 2009 — 2013 годы. В 2014 году рост замедлился и сейчас практически остановился. Причина стремительного роста заключалась в повышенном спросе на недвижимость, которой был вызван нестабильностью мировых рынков, отсутствием инструментов сохранения денежных средств и увеличения доходности. Следует отметить, что с 2000 года, а то и раньше, венская недвижимость все время поднималась в цене, хотя этот рост был достаточно медленным. С 2007 по 2014 год недвижимость в некоторых районах Вены — стоит назвать 4, 7, 8, 9, частично 3 и 1, а также 13 и 19 районы — выросла в цене не менее чем в 2 раза. Жилая недвижимость остаётся стабильной, так как она меньше подвержена рискам. В Вене наблюдается стабильный спрос на качественное новое жильё. На данный момент новая жилая недвижимость сдаётся в аренду с доходностью в пределах 3% в год.

 

        Коммерческая недвижимость

 

Рост стоимости коммерческой недвижимости продолжается, но — как следствие — сопровождается снижением доходности, поскольку на неё имеется постоянный спрос, а рост арендной платы регулируется законодательством и инфляционной составляющей. Если в 2007 — 2010 годах торговый центр а Вене можно было приобрести с доходностью не менее 7%, то сейчас это не более 6%, а в центральных местах в среднем от 4% до 5,5% в год. Первый (центральный) район Вены показывает доходность в пределах 1,5 — 3%. Первый район уникален — это исторический центр, тогда как остальные районы являются типовыми. Если говорить о доходных домах (имеется в виду жильё, сданное в аренду для коммерческих целей) и другой жилой недвижимости, сданной в аренду, то ежегодняя доходность находится на уровне 2 — 4% для жилой и 3, 5 — 6% для коммерческой недвижимости. На стоимость и доходность в данном случае влияет наличие метро, район, удалённость от центра. Однако в настоящее время наблюдается тенденции к снижению доходности коммерческой недвижимости и постепенно идёт сближение с доходностью от жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость продаётся с доходностью 4 — 4, 5%, причём каждый год мы наблюдаем снижение доходности на о,3 — 0,5%. Таким образом, можно прогнозировать, что через 5 — 7 лет общий уровень доходности от инвестиций в недвижимость в Вене будет находиться на уровне 3 — 4%.

 

 

 Прогнозы в контексте перспектив проблем Евросоюза 

 

BREXIT, референдум в Италии, выборы в Европе,

где скорее всего, в ключевых странах к власти придут

не самые лояльные Евросоюзу политические силы.

       

 

Выход Британии из Евросоюза обусловлен разными причинами, в первую очередь — географическими. Имеется в виду, что Британия является не материковой частью Европы, а отделённой Ла-Маншем территорией. Таким образом, и психологически, и географически Британия отделена от Европы. И хотя бы с этой точки зрения британцам было проще это осуществить. Сейчас ведутся разговоры, что Италия и Испания также захотят выйти из состава Евросоюза, но в ближайшие 3 — 5 лет это маловероятно в связи с отсутствием на сегодняшний день механизмов выхода из зоны валюты Евро. Пока эти разговоры носят популистский характер, а объективных предпосылок к тому, чтобы состоялся выход из Евросоюза, скажем Италии, нет.

Если это и произойдёт в долгосрочной перспективе, то в конечном итоге «посыпется» весь Евросоюз. Великобритания вышла из ЕС из-за огромной разницы в системе британского права, которая имеет значительные отличия от европейской.Кроме того, существует разница в отношении стран ЕС к офшорам. Британия более лояльно относиться к офшорным механизмам, и нынешние офшорные зоны осуществляют свою деятельность во многом на основании британского законодательства, в то время как ЕС выступает против них.

 

       

Выборы в Европе тоже в некотором смысле носят популистский характер, так как система ЕС стабильна, у власти находятся либо социалисты, либо консерваторы. Националистические новые движения или партии «отыгрываються» на эмигрантском вопросе, после чего их убирают из эфира, и о них какое — то время почти ничего не слышно.Однако вышеописанные изменения не оказали существенного влияние на рынок и стоимость недвижимости. Есть единичные случаи, когда государство принимает решение сделать общежитие для беженцев в жилом районе города и передает то или иное здание Красному Кресту или другой благотворительной организации.

Как следствие, в окружающих кварталах в силу ухудшение социальной и криминогенной обстановки может произойти обесценивание недвижимости  или район может утратить свою привлекательность. Но системного характера это, к счастью, не носит и носить скорее всего, не будет. Даже канцлер Германии Ангела Меркель уже не выступает открыто за то, что «мы всех принимаем». Количество приезжающих беженцев стабилизируется. И наконец — то европейские политики начали понимать, что проводить подобную политику по отношению к собственным гражданам некорректно и рискованно.

 

 Особенности развития рынка нового жилья в Вене. 

Высокий спрос, ограниченность предложения

 

Ограничения роста обусловлены, прежде всего, географически — в силу ландшафта и примыкания в Вене предместий и небольших уже застроенных городков на юге и севере столицы. На западе, на границе Вены, расположены холмы и леса — Венский лес — это защитная зона, в которой новое строительство запрещено. Таким образом, получается, что Вене некуда развиваться, кроме как на восток — в сторону аэропорта и венского нефтеперерабатывающего завода OMV, где не самая хорошая экологическая ситуация. Город развивается также в северном и восточном направлениях, но там к городу вплотную примыкает Нижняя Австрия. Поэтому, когда город расширяется, новостройки зачастую находятся не на территории Вены, а уже на территории Нижней Австрии.

 

с 2008 по 2014 год недвижимость в некоторых районах ( 4-й, 7-й, 8-й, 9-й, частично 3-й и 1-й, а также 13-й и 19-й районы) выросла не менее чем в 2 раза.

 

Развитие и застраивание города в этих направлениях идут стабильно, но не очень быстро, так как земельные участки под застройку должны получить соответствующее целевое назначение. Перевод земель сельскохозяйственного или коммерческого использования в земельные участки, предназначенные под жилую застройку, длится в Вене не менее года. Затем ещё 1 — 2 года проходят на получение разрешительной документации и само строительство. Таким образом, срок реализации строительного проекта занимает до 3 — 3,5 лет. Немаловажным фактором является и наличие соответствующей инфраструктуры — дороги, метро, школы, детские сады, супермаркеты и пр., создание которой также обязательно должно предусматриваться при строительстве нового жилья.

Прирост населения Вены составляет в среднем 2 — 5% в год. По плану к 2020 году население Вены составит около 2 млн. человек. Сейчас оно составляет примерно 1 800 000 человек, не учитывая мигрантов и нелегалов. Спрос на новое жильё стабилен, причём всё чаще новое жильё приобретается в инвестиционных целях. Районы перспективного развития с активной застройкой: 21, 22, 11, 10, частично 23 и 14.

 

 

 

ЧИТАТЬ ПЕРВУЮ ЧАСТЬ СТАТЬИ

ПРОДОЛЖИТЬ ЧИТАТЬ БЛОГ